西安市住建局：全市住宅总量已超400万套
人均住房面积接近34㎡，10年间增10㎡
套户比远高于全国水平，但居住水平不高
刚需换房需求旺盛，新房热度超二手房
西安市住宅房屋总量已超过400万套，成为近期房地产市场议论的热点。在商品关系中，价格由供求关系决定。那么西安到底有多少房子？真的很“缺房”吗？
400万套只是一个保守数字
西安住宅或再多百万套
西安房价在近两年快速上涨，那么，西安到底有多少房子？近日，西安市住建局公布的数据显示，全西安市住宅房屋总量已超过400万套，其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源总量。
独立地产评论人李连源认为，如果将农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的房源数量，90年代旧城改造的居民安置住房，这些住房都算上的话，“大概还有120万套左右。”
而西安金融行业人士周文豪认为，按照官方统计，截至2018年，西安累计建设住宅约2.2亿㎡。按户均100㎡计算，差不多就是220万套住宅。如果户均面积再小一些的话，套数可能会更多一些。
“欠缺产权登记的安置房等是统计难点。”美城股份首席市场分析师沈玮表示，西安城六区曾有292个城中村，到2017年已启动221个城中村的整村拆除工作，每个村从数百至上千户不等，由此需求的安置房源可能在20万套以上。
西安存量房市场中也存在不少小产权房。由于西安城改项目数量在全国省会级城市里面居前列，可以判断，西安的小产权房数量不容小觑，比如沣东新城的三桥区域，就有小产权房的小区将近20个。
这些房源没有取得权属登记，统计相对空缺。“曾经有媒体报道说，西安小产权房占现有住房30%。近几年，西安商品房数量增长明显，小产权房占现有住房15%左右，大概60万套。”李连源分析。
值得注意的是，前些年的一些城改房和棚改房项目，由于种种原因不少没有获得房产证，这一部分占比也比较高。业内判断，小产权房+城改房（没有产权证）+棚改房（没有权产证）+城中村+部分军工单位的房子，保守估计或在120万套左右。这还不包括农村房子，如果算上农村的房子，数量更大。
西安人均住房面积接近34㎡
十年间增加了10㎡
从1986年全国第一次房屋普查至今的30多年时间里，西安住房数量出现了巨大变化，很多住户都有过换房和搬迁经历。西安人的居住现状如何，近年来又发生了哪些变化？
据西安市统计年鉴显示，截至2017年，西安城镇居民人均住房建筑面积为33.7㎡，也就是说，平均一户三口之家拥有101.1㎡的房子。按住房来源区分，87.7%属于居民自有住房（包括自建住房8.9%、购买商品房34.2%、购买房改住房35.5%、购买保障性住房4.1%、拆迁安置房4.2%和继承或获赠住房0.8%），租赁住房和其他分别为10.1%和2.2%。
资料显示，2007年西安城镇居民人均现住房建筑面积只有23.63㎡。十年间，西安城镇居民人均现住房建筑面积增长了10.07㎡，增幅约42.62%。“越来越多家庭取得自有住房，这是客观事实。”李连源认为，但这并不代表购房需求不存在了。许多住在房改房、保障房及部分拆迁安置房的居民面临换房需求，将和新增人口一起成为商品房消费主力。
与全国平均水平相比，西安城镇居民人均住房面积偏低。国家统计局数据显示，2017年中国城镇居民人均住房建筑面积为36.9㎡，比西安的33.7㎡高了3.2㎡。此外，在全国337个地级及以上城市中，2017年有87个城市人均住房建筑面积小于30㎡，占比25.8%；127个城市人均住房建筑面积在30-35㎡之间，占比37.7%；88个城市人均住房建筑面积介于35-40㎡，占比26.1%；35个城市人均住房建筑面积大于40㎡，占比10.4%。
不过，以人口普查或抽样调查定义的人均住房面积，恐怕不足以反映城镇家庭住房的不平衡程度。有分析人士提出，考虑住房实际使用中存在出租、出借甚至空置情形，人均住房数据可能会低估富裕家庭产权住房面积，也会高估贫困家庭的产权住房面积。
西安套户比存在过剩之嫌
但刚需换房需求依然旺盛
任泽平在《中国住房过剩还是短缺》的报告中，用套户比（即厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）对国内住房供给情况进行评估：2017年中国城镇住房套户比为1.07，不存在过剩问题。按现有住房存量和人口规模，西安套户比状况如何？
截至2018年年末，西安常住人口1000.37万人，其中城镇人口740.37万人。按三口人为一个家庭，约有246.79万户常住家庭。即使以400万套住宅计，每户常住家庭拥有住宅约1.62套。套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其衡量线为1.1。小于1，表明住房供给总体不足；等于1.1，则表示住房总体基本供求平衡。如果仅仅看套户比西安要远远高于全国水平，存在明显的住房过剩。
按照前述的表述，不包括农村房，按照520万套房子计算，西安每户家庭平均拥有两套房子。
国内房企万科在2015年年报中也曾提到内地49个城市套户比状况。截至2014年末，套户比低于1的有北京、上海等12个城市；套户比超过1但不超过1.1的有济南、武汉等8个城市；套户比超过1.1的有西安、成都等29个城市。并指出，“2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存的必经过程。”
李连源表示，如果仅以人均住房面积或套户比来推算，西安住宅存量的确有过剩之嫌，但并没有体现出住房资源不均衡现状及不断变化的居住改善需求。
西安住房市场仅从套户比来看，似乎是过剩，但是实际情况是相对短缺。周文豪分析，一是大量居民的居住水平较差，住在2000年以前的老旧住宅里面，没有电梯、停车位、天然气、暖气，甚至欠缺物业管理，就更不要说城中村的居住水平了；二是每年大约有3%的房源在自然折旧，而最近3年的住宅销售面积大约只有1800万㎡，新房对于折旧房源的替补不足。
家庭规模小型化，被视为住宅增量市场的另一机会。数据显示，我国家庭户均规模从1982年的4.41已迅速降至2010年的3.09，其中2010年城镇家庭户均规模为2.85人。华商报记者梳理近年来西安统计数据发现，西安城镇家庭户均规模基本维持在2.7-2.8人。
“家庭规模小型化可能会带来更多居住和更大的人均住房面积需求。”沈玮指出，因生育率下降、晚婚、不婚和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化几乎是全国甚至全世界人口发展的普遍趋势。
新房热度超过二手房
主要因新房更具投资价值
西安房子看起来并不短缺，但在新房销售市场，要买一套合适的房子却并不轻松。统计数据显示，今年上半年，西安住宅销售面积933.12万㎡，同比下降10.8%。
销售规模下降背后，是新房供应相对偏少。上半年西安有3.75万套房源获得预售证，但仅有42925套房源进行线上登记，意向登记的家庭达128969个（含重复登记）。截至7月29日，7月份西安共有4815套房源接受线上登记，意向登记家庭数量达15766个。今年1-7月份，西安大约有近5万套房源进行线上登记，意向登记家庭则超过14万。
意向登记并不能完全反映实际需求。因为有大量房源出现核验未通过的情形，与意向登记时的火爆对比鲜明。以7月份推盘的22个项目为例，只看意向登记，1套房子有3个家庭争，但实际上，最终摇号的为12个项目，还有10个项目形成流摇，千人摇与0通过并存。
新房市场登记火爆，存量房市场只能说有价无市。据诸葛找房研究中心统计，今年上半年西安二手房挂牌量逐月上升，1月份挂牌量超过6万套，而到了6月份已升至9万套以上。
“西安虽然存量房规模足够大，但二手房交易量不及新房的一半。”沈玮表示，除了二手房权属限制交易，新房的金融属性在现阶段更强，从而吸引了更多资金流入。
周文豪认为，政策因素对新房市场的影响要高于二手房。性价比较高、售价吸引力强的房源，在购房者眼中，成了只要摇上就是赚，这种买涨预期是二手房无法相比的。
不过，新房热度的持续也存在不确定性。沈玮认为，限购升级和供需变化滞后，未来一段时期西安新房销售可能将出现较明显变化，进而对居高不下的楼盘定价产生影响。
房价分化是趋势
物有所值的好房子仍然短缺
包括西安在内的大中城市，楼市热度主要是因为城市化进程导致的人口向资源优势城市集中，导致住房结构化供需不平衡，这恐怕也是目前大中城市房价居高不下的核心因素。除此之外，市场炒作，投资非理性，资源不均衡等，进一步扭曲了结构化的供不应求。
既然住房需求持续存在，那么应对这种供需矛盾，增加供应自是应对之策。而现实却是，在价格门槛提高以后，物有所值的好房子仍然面临短缺。在今年中消协公布的《2018年全国消协组织受理投诉情况分析》中，商品房销售纠纷仍是投诉热点之一，不按规划宣传和销售、给消费者带来严重财产损失等几乎是年年都会提到，与居高不下的房价相背离。
李连源认为，西安的房子其实已经饱和，而这种饱和就是“价高质劣”的住房已经饱和，不少楼盘照猫画虎、看样学样，市面上真正注重品质建设并付诸实现的项目，占比仍然偏少。他说，未来住房需求一定是个性化和差异化的，这需要开发商在产品设计上做得更精细，同时对质的把控更严格，让价值与价格相吻合。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗谈到，从数据可以看出，西安一个家庭已经平均拥有2套房子，仅从数量来看，已近趋于饱和。但是，根据西安的实际状况来看，缺少的是品质较好的房子，比如南北通透的高层户型、两梯两户的小高层、花园洋房。未来，高品质的房子价格会越来越高，而品质差的房子甚至会出现降价。西安二手房的挂牌量从年初的6万套，到了6月份已升至9万多套，就是例证之一。
沈玮表示，西安住房市场的增量来自于两部分：一是新增刚需；二是刚性改善，他们对于居住的诉求是存在差异的，也是不受新房或二手房限制的。虽然不同人对好房子的具体定义都会有所不同，但优质优价的房子才能获得消费者认可。 华商报记者 李程 李王艳